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商业地产大热带来泡沫之虞五年之后或遭调控

发布时间:2019-11-25 10:30:31

商业地产大热带来泡沫之虞 五年之后或遭调控

商业地产(专题阅读)大飞跃。日前, 商业推动地产(专题阅读)论坛 第六届年会在广州萝岗召开。会上专家认为,住宅受严控加速了商业地产的繁荣,而城市化和消费力则从根本上推动商业地产进入黄金发展期,中国年均商业地产需求1500万到2000万平方米。但住宅开发商、零售商等多方力量一窝蜂进入商业地产,也带来泡沫之虞,有专家断言,5年后商业地产也会遭到调控。

限购令下商业地产大飞跃

去年以来,中央连续出台住宅地产调控政策,包括新国八条、地方限购令等政策陆续发布给住宅地产施加了很大压力,商业地产反而成为幸运儿,成为交投热点。据国家统计局数据,2010年,商品房销售额5.25万亿元,比上年增长18.3%,其中商品住宅销售额增长14.4%,办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。另外,《中国商业地产发展报告》数据显示,2010年全国商业地产中的商业营业用房投资高达5598.8亿元,办公用房的投资高达1807亿元,同比分别增长34 .2%和31.1%,其中商业营业用房增幅超过住宅的32.9%。

事实上,在住宅受严控的情况下,开发商已经磨刀霍霍。在近期举行的合生创展2010年业绩发布会上,合生创展集团总裁薛虎就预计,未来3年内商业地产项目的业绩将达到集团总营业额的30%。金地的2010年业绩发布会也同样出现了关于商业地产的豪言壮语:在今后五年,金地希望每年在商业地产领域的投资额度保持在集团总投资额的20%左右。 到2015年,金地的商业地产基本相当于再造一个今天的金地。 金地董事长凌克如是说。另外,万科、保利、恒 大、华润等地产大鳄也都有了各自的商业地产发展目标。

排名前20名的开发商都进入商业地产,现在整个行业是处于大发展和大跃进的时代。 金地商业地产公司常务副总裁潘韬说。另据了解,目前零售商、保险公司和外资都视商业地产为香饽饽,争先开发或投资商业地产。

消费力推动进入黄金期

在潘韬看来,商业地产进入黄金发展期首先是由于城市化进程的推动,住宅受严控只是加快了商业地产的发展。 去年年底我国城市化率达49%。所有西方发达国家城市化率超过50%的时候,就是这个国家的住宅房地产告别高利润时代的时候,住宅房地产开始进入缓慢下降的通道,使利润空间不断地被压缩,回到正常的水平。这也将促进商业地产进入黄金发展时期,就是说现在商业地产不火都不可能。 潘韬分析。

中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授黄国雄进一步分析,照目前城市化的进程,每年大约有1500万-2500万人进入城市,成为新的城市人口。这些至少每年要增加商业地产需求1500万到2000万平方米,而且在不断地推进不断地增加,给商业地产带来巨大前景。

实际上,中国不断提高的消费能力也让商业地产繁荣成为必然。 中国社会零售业的增长率一直保持16%的增长,这个数字也是相当于上世纪50年代的美国,60年代的日本和70年代的韩国。 潘韬认为,2010年我国社会消费品零售总额突破15万亿元,同比增长18.4%,中国已经进入了消费时代,也进入了商业地产黄金发展的时期。

今后5到10年,商业地产迎来了优越的发展环境。 中国城市商业点建设管理联合会会长梁任堪指出,十二五规划把扩大内需放在首位,就是要提高消费能力。有专家预测,中国可能在十二五规划末期超越美国,成为世界第一大消费市场。而目前国内商业地产的整体持有率还不足5%,离20%的期望值很远,因此商业地产有一个较大的发展空间。

城市综合体成主流模式

纵观去年以来的商业地产开发,城市综合体已经成为主流开发模式,甚至提出了 谁拥有城市综合体,谁就拥有城市未来 的口号。万达、中粮集团、宝龙地产、恒隆地产等商业地产大鳄都已经大肆以城市综合体加速扩张,如万达集团2011年将上马17个万达广场;中粮集团董事长宁高宁去年就宣布,未来年在全国复制10个以上大悦城,年将在国内大中型城市布局约20个大悦城。

城市化背景下的中国城市综合体开发已经成为趋势力量。 上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋认为,由于城市综合体会带动项目地块的价值提升,以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升,同样会带动整个城市房地产业的价值提升。尤其是三四线城市,国内的优秀品牌的城市综合体开发之后,马上会带动周边的产业。因而地方政府非常欢迎城市综合体的开发。

诚如吴洋所言,去年底由于白云万达广场开业,白云新城的楼面地价旋即破两万,创下广州楼面地价新记录。在京基集团总经理巴根看来,城市综合体不仅政府欢迎,开发商也乐意,原因在城市综合体既能实现短期现金回笼,也能实现长期资金回报:城市综合体里的住宅可以解决资金快速回笼问题,酒店、商铺等商业部分可以持续享受长期的资金回报,写字楼则两者兼而有之,就看如何取舍。

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